Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Słupsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 sierpnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	sędzia Hanna Kaflak-Januszko
Protokolant:	st. sekretarz sądowy Karina Hofman

po rozpoznaniu w dniu 26 sierpnia 2024 r. w Słupsku

sprawy z powództwa K. R., J. R.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej M. przy ulicy (...) w S.

o uchylenie uchwały

oddala powództwo.

Sygn. I C 1232/24

UZASADNIENIE

K. R. i J. R. 5.07.2024 r. pozwali W s p ó l n o t ę M i e s z k a n i o w ą M. przy ul. (...) w S. o uchylenie uchwały (...) z 28.05.2024 r. o montażu 2 progów zwalniających za 7000 zł z funduszu remontowego, gdyż : wykonano 3 progi z 2 słupkami za 11 825,08 zł, a zgodnie z orzecznictwem tego typu prace nie mogą być sfinansowane z funduszu remontowego (lecz inwestycyjnego).

Po nadaniu biegu sprawie powodowie zaczęli zgłaszać dodatkowe zarzuty. Pismem z 21.08.2024 r. wskazali, że jeden z członków nie został prawidłowo powiadomiony o głosowaniu, a pod pozycją 55 tabeli głosowań jest przekreślenie, co podważa wiarygodność wyniku głosowania. Podnieśli także, że przeprowadzenie głosowania częściowo elektronicznie bez uchwały w tym zakresie – nie jest dopuszczalne.

Przed rozprawą powodowie złożyli także pismo formułując je jako rozszerzenie powództwa o żądanie ewentualne o ustalenie nieistnienia spornej uchwały wobec nieważności głosów oddanych elektronicznie (24) oraz powołali się na oświadczenia 9 właścicieli, że obecnie głosowaliby oni inaczej za uchwałą, gdyż dopiero obecnie od powoda dowiedzieli się, że nie można było ustalić finansowania z funduszu remontowego – > żądanie to zostało wyłączone do osobnego rozpoznania1 .

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, gdyż nie zostały spełnione przesłanki z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Podała, że :

pozwana wielobudynkowa i przez to wielolokalowa wspólnota zajmuje teren 4,1952 ha, na jej terenie jest droga wewnętrzna i od początku członkowie sygnalizowali poruszanie się pojazdów na tej drodze z nadmierną prędkością, jak i problemy z parkowaniem. Dlatego zarząd zdecydował się na wprowadzenie strefy ruchu i stałej jego organizacji, w tym przez montaż progów zwalniających. Zmiany te przekraczały zakres zwykłego zarządu, więc wymagały uchwały właścicieli lokali i dlatego 26.09.2023 r. przygotowano sporną uchwałę i poddano ją pod głosowanie. Przy tym droga wewnętrzna częściowo stanowiła drogę publiczną, więc należało sporządzić projekt do zatwierdzenia przez Prezydenta Miasta S. oraz Komendanta Miejskiego Policji w S., którzy zaopiniowali go pozytywnie. Z uwagi na przeciąganie się głosowania i ponaglenia członków o załatwienie sprawy – zlecono wykonanie, a dokończenie głosowania nastąpiło ok. miesiąc później. Przy tym w czasie realizacji okazało się, że montaż 2 progów napotykał problemy techniczne i celowe było zamontowanie 3 progów, co zwiększyło koszty – do 8094,21 zł netto. Dodała, że w uchwale podano kwotę netto, a w fakturach ujęto także koszt przepustu, pracę z innego zakresu finasowania. Wskazała na orzecznictwo, które akceptuje finasowanie prac jak w spornej uchwale z funduszu remontowego (nadmieniła, że nowy fundusz można ustanowić, jeśli jest taka wola, ale wiąże się to z dodatkowym kontem i kosztami jego prowadzenia).

Przyznała, że wskazany przez powodów członek wspólnoty, nie został zawiadomiony o głosowaniu, co usprawiedliwiała faktem procedury organizacyjnej związanej ze stopniowym wyodrębnianiem lokali (administrator nie miał jeszcze danych o nowym członku). Zauważyła, że nie zmieniłoby to wyniku głosowania, nawet gdyby ten członek zagłosował przeciw.

Nadto wyjaśniała, że głosowanie elektroniczne zostało wprowadzone poprzez informację o możność udziału w głosowaniu w tej formie przez osoby, które ją wybiorą. Nadto podała, że w głosowaniu elektronicznym można zmienić decyzję dopóki jest otwarte głosowanie, więc stąd w rubryce 55, której dotyczył zarzut powodów – jest zmiana informacji o tym, jak zagłosowano.

Dodała, że w korespondencji z Urzędem Miasta w S. pojawiło się zobowiązanie do dostarczenia uchwały, gdy uzyskano tam sygnały od członków wspólnoty o jej braku.

Sąd ustalił, co następuje:

Powodowie są członkami pozwanej w związku z tytułem do lokalu mieszkalnego, stanowiącym odrębną własność wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (k. 12 odpis z księgi wieczystej).

Na podstawie uchwały nr (...) z 20.03.2023 r. u pozwanego istnieje fundusz remontowy (k. 13 uchwała).

bezsporne

Ww. uchwale w sprawie ustalenia wysokości zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, w obecności 2 właścicieli ze 100 udziałów, ustalono, że na opłaty złożą się : zaliczki na pokrycie bieżącej eksploatacji, na pokrycie kosztów administratora i na fundusz remontowy. Określone zostały terminy obowiązywania opłat w związku z różnymi terminami wyodrębniania lokali.

dowód: ww. uchwała – k. 13

Do 31.12.2023 r. powód był członkiem zarządu wspólnoty, gdyż zrezygnował z pełnienia tej funkcji wobec innego stanowiska co do współpracy z deweloperem osiedla oraz brakiem właściwego toku działania zarządu. W liście do mieszkańców (przesłanym mailem z 5.01.2024r. - powód informując o przytoczonych przyczynach rezygnacji, dodał m.in., że realizacja montażu progów została wdrożona przed uchwaleniem uchwały i bez uwzględnienia monitów organów dookreślających organizację ruchem.

fakt przyznany (mail k. 16)

Na terenie pozwanej wspólnoty wielobudynkowej jest droga wewnętrzna.

26.09.2023 r. rozpoczęto głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów nad sporną uchwałą „w sprawie montażu progów zwalniających i wprowadzenia strefy ruchu na terenie wspólnoty”, uznaną za uchwaloną – wobec zakończenia głosowania - 28.05.2024 r. Wzięło w nim udział 68 z 106 właścicieli, za głosowało 56, 12 było przeciw i nikt się nie wstrzymał.

Uchwalono zamontowanie 2 progów zwalniających na terenie pozwanej w miejscu wynikającym z załącznika do uchwały oraz wprowadzenie stosownego oznakowania drogowego (opisanymi w treści uchwały).

Zaakceptowano szacunkowy koszt ok. 7000 zł i sfinansowanie ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym wspólnoty.

Do wszelkich czynności związanych z realizacją – upoważniono zarząd wspólnoty.

dowód: uchwała z załącznikiem -k. 10-11, tabela głosowania – k. 94-99, wniosek z 21.09.2023 r. o przeprowadzenie jej głosowania – k. 100

21.09.2023 r. administrator wspólnoty zwrócił się o ofertę na wykonanie spornej uchwały, a po jej otrzymaniu 2.10.2023 r. - 18.01.2024 r. administrator wspólnoty skierował zlecenie do wykonawcy progów, który 17.04.2024 r, zgłosił, że następnego dnia przystąpi do realizacji.

dowód: maile – k. 17-18

Zmiana organizacji ruchu została przeprowadzona w oparciu o projekt, który został zatwierdzony (przy zastrzeżeniu, że musi być uchwała o zgodzie na zmianę, by zatwierdzenie nie zostało anulowane).

dowód: projekt z kosztorysem i pisma związane z jego zatwierdzeniem z 30.04 i 17.05.2024 r. z UM w S. – k. 59-83

Mailem z 24.04.2024 r. skierowanym do mieszkańców współwłaściciel osiedla (...) informował, że kwestia wykonania progów (wprowadzonych zmian) wywołał kontrowersje wśród członków wspólnoty, co było częścią zarzutów sygnalizowanych wobec zarządu wspólnoty.

dowód: mail z 24.04.2024 r.

Na zebraniu wspólnoty (...).06.2024 r. powód bezskutecznie próbował doprowadzić do uchylenia zaskarżonej uchwały i podjęcia nowej uchwały z uwzględnieniem zarzutów zgłoszonych następnie w pozwie, które wówczas referował.

fakt przyznany

Na zebraniu 25.06.2024 r. nie doszło do zmiany formy zarządu przez powierzenie go innemu podmiotowi w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali ( protokół zebrania – k. 25-27, mail – k. 29).

bezsporne

Realizacja spornej uchwały (w tym znaki, projekt) wywoła koszty : 1 897,28 zł, 639,60 zł, 8113,33 zł ( w czym ujęto także inną pracę kosztów przepustu), 500 zł.

dowód: faktury – k. 19-24

Jeden z członek wspólnoty, na którego przypadek powołali się powodowie, J. M. – nie została powiadomiona o głosowaniu (a dokładnie jej pełnomocnik).

fakt przyznany

Sąd nie uwzględnił powództwa,

stwierdzając, że nie zostały spełnione przesłanki umożliwiające ingerencję sądu w zarządzenie pozwaną wspólnotą.

Bezsporne było że powodowie, będący członkami wspólnoty - zachowali termin do zaskarżenia uchwały. Nie budziło też wątpliwości, że uchwała dotyczyłam czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wobec istnego zakresu ingerencji w organizację części wspólnej (art. 22 cyt .niżej ustawy2).

Na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali (dalej uwl, mającej zastosowanie wobec ilości lokali we wspólnocie) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Należy więc podkreślić, że ingerencja sądu w działalność wspólnoty może nastąpić tylko w przypadku wskazanych ww. przepisie naruszeń (jak i w przypadku zaskarżenia w zakresie ważności/istnienia uchwały – czyli jak w przypadku każdej czynności prawnej). Ma więc on charakter gwarancyjno-ochronny, gdyż wspólnota jest samostanowiącym podmiotem prawa i to członkowie wspólnoty decydują o niej. Stąd też lektura orzeczeń prowadzi do tej konstatacji, że na kanwie danej sprawy należy ocenić zakres naruszeń i jego wpływ na podjęcie uchwały. I stąd przytoczyć należy pogląd Sądu Najwyższego - że nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę unieważnienia uchwały jedynie w sytuacji, gdy powód wykazał, że nieprawidłowości te miały wpływ na treść uchwały podjętej w trakcie zebrania3. Ten przykład naruszenia procedury podejmowania uchwały można zauważyć jako ważący w orzecznictwie także co do innych przypadków naruszeń formalnych (i w przypadku innych rozstrzygnięć należy zwrócić uwagę, z czego wynika odmienne rozstrzygnięcie, gdyż bywa ono zwykle wynikiem znaczącej skali uchybienia, która ważyła/faktycznie mogła ważyć – na wyniku głosowania).

Powyższe spostrzeżenia co do ograniczeń ingerencji sądu - są aktualne także przy przejściu do zarzutów merytorycznych, bezpośrednio wynikających z art. 25 uwl. Na ich podstawie należy ocenić - czy uchwała narusza interes powodów lub/także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną4. Przy tym sąd podziela pogląd5, że gdy pojawia się sprzeczność interesów, której konsekwencją jest powództwo o uchylenie uchwały - jak w niniejszej sprawie - to ocena uchwały z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności. Definiują one zasady prawidłowego zarządzania. Natomiast co do interesu członka wspólnoty - podkreśla się, iż powinien on być zobiektywizowany. Słusznie zauważa się też w przytaczanym komentarzu (do art. 25 w systemie Legalis - pod red. K. O.), który podsumowuje poglądy doktryny i orzecznictwa - że pełna obiektywizacja interesu członka wspólnoty nie jest możliwa. Należy jednak jego interes oceniać w odniesieniu do interesów poszczególnych członków wspólnoty, pamiętając przy tym, iż głównym celem wspólnot mieszkaniowych jest utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie6. Ostatnia konstatacja nie nabiera znaczenia w sprawie, gdyż powodowie powołali się na interes ogólny wspólnoty, ale sąd przytoczył także aspekt oceny przez pryzmat indywidualnego interesu członka wspólnoty, gdyż powództwo oparte było na subiektywnym poglądzie powodów (przejawem tego też były dołączone przez nich później oświadczenia osób, które deklarowały zmianę swego głosu). Odwołanie się bowiem do orzeczeń, które nie są usankcjonowane jako wiodące, nie stanowi dostatecznej podstawy do przekonania sądu, że osoby, które podpisały powodom oświadczenie, były dostatecznie zorientowane także w momencie podpisywania tych oświadczeń.

Przed przejściem do bezpośredniej oceny prawnej okoliczności sprawy - do już przedstawionego kontekstu badania, sąd zauważy tę specyficzną sytuację niniejszej sprawy, że już po terminie ustawowym 6 tygodni na zaskarżenie uchwały (art. 25 ust. 1 a uwl), czyli po wniesieniu pozwu – powodowie zaczęli podnosić dalsze zarzuty dotyczące uchwały, a nawet wnieśli o ustalenie jej nieistnienia. Tymczasem zgodnie z art. 187 kpc w pozwie należy podać okoliczności żądania pozwu, modyfikacje7 są dopuszczalne, ale także należy liczyć się z ograniczeniami co do ich wprowadzania. Łącząc wszystkie aspekty przedmiotowego powództwa – sąd stwierdził - po wstępnym wyjaśnieniu faktów, które mogłyby rzutować na fakt istnienia uchwały, na gruncie sytuacji procesowej niniejszej sprawy - że roszczenie o ustalenie nieistnienia uchwały należy skierować do odrębnego rozpoznania (por. także art. 218 kpc per analogiam), a dla sprawności postępowania i usunięcia sporu prawnego, wynikającego z pozwu - w niniejszej sprawie poprzestać na ocenie merytorycznych zarzutów do uchwały. Na tej decyzji sądu ważyły następujące kwestie :

A. - zarzuty pozwu sprowadzały się do 2 zagadnień:

1. wykonania uchwały (w tym także co do jej procedowania w trakcie czynności prowadzących do jej realizacji), a nie samej uchwały, a więc pozostawały poza weryfikacją w niniejszym postępowaniu (abstrahując, jakie kroki prawne należy i czy należy podjąć i wobec kogo, w tym zwłaszcza w sytuacji, gdy wspólnota nie zdecydowała się na uchylenie spornej uchwały wskutek wystąpienia z tym powoda na zebraniu przed skierowaniem sprawy do sądu; przy tym nic nie wskazywało, by sama uchwała była samoistnie niezasadna, by wprowadzić organizację ruchu i zamontować 2 progi, a nie od razu 3, a nawet powodowie nie zdeklarowali, jakiego rozwiązania faktycznego, by oczekiwali),

2. uchwalenia finansowania z funduszu remontowego (o czym więcej poniżej),

B. inne zarzuty powodów wstępnie nie prowadziły do wniosku ^*, że celowe jest ich procedowanie, bo w widoczny sposób zagrożone jest istnienie uchwały lub że wyjaśnienie tej kwestii jest istotne dla rozstrzygniecia8, skoro sąd jako oczywiste stwierdził, że zarzuty pozwu są niezasadne i nie ma potrzeby dalszego procedowania, a kontynuował postępowanie szerzej na rozprawie, kierując się art. 10 kpc (co w realizacji metodologicznej bywa, że wymaga wyjaśnienia kontekstu sporu).

*a/ głosowało 68 osób z 106 uprawnionych i 56 było za (więc odjęcie głosu kwestionowanego, że po skreśleniu był za – prowadziłoby do 55 głosów przy 54 wymaganych do podjęcia| a gdyby mogło głosować 107 – vide osoba wskazana przez powodów jako nieujęta, to 107:2= 53,5, więc nadal 54 do przyjęcia powinno wystarczyć i brak okoliczności świadczących, że przy tak długim zbieraniu podpisów jeden członek mógłby wpłynąć na inny wynik głosowania,

b/ bez zapoznania się z argumentacją orzeczenia przewidującego oblig uchwały o głosowaniu elektronicznym – sygnalizacyjnie należy zauważyć, że ustawa nie precyzuje formy głosowania, więc skoro nie ma wątpliwości u pozwanej w tym zakresie, sąd nie widzi podstaw, by to negować (być może przy jakieś sprawie okaże się, czy nie dopracowano tej formuły),

c/ sąd już wzmiankował, że oświadczenia zebrane od innych członków budzą wątpliwości co do ich świadomości, a kluczowe jest, czy negują, że w ogóle prace wykonano na koszt wspólnoty, co wiąże się i z tym aspektem, że skuteczność zmiany stanowiska co do głosowania wymagałaby wypełnienia przesłanek z wysokiego progu wad oświadczenia woli,

d/ sąd nie omówił innych kwestii związanych z głosowaniem we wspólnocie mieszkaniowej, poprzestając, że są w niej ustalone, skoro strony o nich nie wzmiankowały w kontekście trybu liczenia głosów prowadzących do uznania, że uchwała została uchwalona. Jak już sąd wspomniał na wstępie – ingerencja sądu jest zakreślona ustawą, a brak zaskarżeń wskazuje na akceptację (a przynajmniej na nie negowanie) działań wspólnoty.

Wobec powyższego sąd co do już wzmiankowanej kwestii finansowania prac z uchwały z funduszu remontowego – nie przytoczy dodatkowych orzeczeń z inną linią orzeczniczą, bo takie już wskazała pozwana. Nawiąże jednak do argumentacji z tej innej linii orzeczniczej, gdyż jest zbieżna z wykładnią przeprowadzoną przez sąd. Otóż ustawa nie dookreśla, że wspólnota ma mieć wyodrębnione fundusze. Zauważa, że członków wspólnoty obciążają koszty jej funkcjonowania (art. 14,15 uwl) i w okresie rocznym należy dokonywać rozliczeń (art. 30 uwl, przy uwzględnieniu art. 17 uwl, że członkowie wspólnoty odpowiadają za jej zobowiązania, czyli nawet gdy środków zebranych nie mają). Nadto orzecznictwo położyło akcent, by zachować rozdział środków na bieżące funkcjonowanie i dodatkowe wydatki, jeśli wspólnota widzi celowość ich ponoszenia. Wydaje się to zasadne, bo ważne jest pokrywanie bieżących rachunków. Poza tym w gestii członków wspólnoty jest - jak będzie finansować swoje wydatki i stąd sądy akceptowały, że środki zbierane na remont są zbieżne z wydatkami na inwestycje, bo te też służą utrzymaniu/polepszaniu/naprawianiu. Stąd wymóg tworzenia dodatkowych funduszy, gdy inne regulacje prawne także nie wymagają takiego rozwiązania, nie znajduje oparcia w mocy orzeczeń sądowych (które są wynikiem wykładni prawa, a zatem należy mieć na uwadze system prawny, w jakim się jej dokonuje).

Na koniec należy zauważyć, że mimo próby realizacji art. 10 kpc, to samo rozstrzygnięcie sprawy sprowadza się do ustalenia faktów istotnych dla jej rozstrzygnięcia, stąd sąd mimo poszerzonego wywodu, by zdać relację, co działo się w sprawie, nie odnosi się do wszystkich omawianych kwestii wzmiankowanych i omawianych w sprawie (vide art. 212, 206 ¹, 227 i n. kpc). Dlatego sąd pominął wnioski dowodowe inne niż ze złożonych w sprawie dokumentów (dowodów o podobnej naturze formalnej). Generalnie stan faktyczny w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia - nie był sporny (uściślające go dowody pisemne złożone w sprawie nie były kwestionowane, zwłaszcza w zakresie wskazanym w stanie faktycznym). Spór dotyczył głównie oceny prawnej.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 kpc, tj. powodowie ponoszą koszty wytoczonego procesu, czyli w tym przypadku nie przysługuje im zwrot kosztów poniesionych na opłatę od pozwu – od pozwanego (który przy tym nie wskazał na swoje koszty, jak i takie nie były znane w sprawie).

1 przy uwzględnieniu całokształtu aspektów procesowych

2 zob. komentarz do art. 22 uwl R. D. w systemie informacji prawnej Lex : Czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. Ani komentowana ustawa, ani Kodeks cywilny nie definiują czynności zwykłego zarządu. Niemniej jednak będą to zarówno wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków (w szczególności cywilnych) i dochodów, drobniejszymi remontami i konserwacją, szeroko rozumianą ochroną wspólnego prawa w postaci różnych czynności zachowawczych, jak i wytoczenie powództwa o eksmisję (z części wspólnej), o ochronę własności i posiadania, o zapłatę należnych opłat z tytułu kosztów zarządu

3 por. wyr. SN z 16.10.2002 r.,(...), OSNC 2004, Nr 3, poz. 40; wyr. SN z 8.7.2004 r.,(...), OSNC 2005, Nr 7–8, poz. 132; wyr. SN z 11.1.2007 r., (...), MoP 2007, Nr 4, s. 173

4 Naturalność konieczności łącznej oceny obu przesłanek w wielu typowych sporach między wspólnotą a jej członkiem jest zauważana w komentarzu do art. 25 w systemie Legalis (pod red. K. O.).

5 J. I. (cytowany za ww. komentarzem)

6 por. wyrok SA S. (...)

7 modyfikacja to jednak nie nowe roszczenie – w znaczeniu oderwane od faktów z pozwu i roszczenie ewentualne formułuje się także na kanwie okoliczności już poruszonych w zaskarżeniu uchwały, a nie tylko w nawiązaniu do informacji o kontekście sprawy, czyli poza zakresem faktów tworzących roszczenie pozwu, który nie dotyczył zarzutów formalnych, mających wpływ na ustalenie, że czynność jest ważna/istnieje

8 pozostanie tylko w ryzyku stron, że mimo oddalenia, może się okazać, że uchwała w ogóle nie istnieje (co też pozostaje bez znaczenia, skoro zmiany na nieruchomości wspólnej wykonano, a rozliczenie tej sytuacji może nastąpić poprzez środki dobrane adekwatnie do potrzeby i sytuacji, jaka się wyklaruje)