Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Słupsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 listopada 2025 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Hanna Kaflak-Januszko

Protokolant: st. sekretarz sądowy Karina Hofman

po rozpoznaniu w dniu 12 listopada 2025 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa M. J. i J. S. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w S.

i sprawy z powództwa K. G. i D. G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w S.

o uchylenie uchwały

I. oddala powództwa;

II. zasądza od powodów M. J. i J. S. (1) solidarnie oraz powodów K. G. i D. G. solidarnie na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w S. – po 377,00 zł (trzysta siedemdziesiąt siedem i 00/100 zł) kosztów procesu z odsetkami ustawowymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. I C 1003/25

UZASADNIENIE

M. J. i J. S. 10.07.2025 r., K. S. i D. (...) 8.07.2025 r. - pozwali W s p ó l n o t ę M i e s z k a n i o w ą (...) nieruchomości przy ul. (...) w S. o uchylenie § 2 i 3 uchwały nr (...)z 20.02.2024 r. „ w sprawie udzielenia zarządowi tej wspólnoty upoważnienia do zawarcia w imieniu wspólnoty z właścicielami lokali umów cesji praw i roszczeń przysługujących im z tytułu rękojmi oraz roszczeń odszkodowawczych w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej”1 .

Wskazali, że nie negują, że istnieje tryb, w którym właściciele mogą przelać opisane wyżej uprawnienia, co wpłynie na koszty zarządu, ale zarzucili, że uchwała nie doprecyzowała zakresu tych dodatkowych obciążeń, zaczynając od rodzaju i wielkości należności, które mają być dochodzone, gdyż te przełożą się na koszty sądowe. Zauważyli, że uchwała nie może pozostawiać zarządowi dowolności, a wobec tego uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością.

Powodowie zarzucili także, że nie zostali poinformowani o podjęciu uchwały na piśmie, uznając, że wobec tego nie zaczął biec termin do zaskarżenia uchwały, więc go nie przekroczyli.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że w zakresie lokalu M. J. i J. S. (1) oddany został głos wstrzymujący. Następnie zwróciła uwagę, że uchwała dotyczyła przelewu ze strony członków wspólnoty, a więc zakres przedmiotu uchwały był im znany, w tym wobec powszechnej wiedzy wśród członków wspólnoty o wadach części wspólnych w związku z odpowiedzialnością dewelopera. Stąd też wskazała na art. 65 § 1 kc. Dodała, że wiedza o kosztach sądowych ma charakter powszechny, zwłaszcza że w dużym zakresie wynika z obowiązujących regulacji prawnych, a przy tym doszło już do wniesienia sprawy.

Sąd ustalił, że:

Powodowie są członkiem pozwanej wspólnoty wielolokalowej (z budynkami piętrowymi) w związku z tytułami do lokali mieszkalnych, stanowiącymi odrębną własność wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej - M. J. i J. S. położonego przy ul. (...) – na zasadzie wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej, a K. (...) i D. G. - położonego przy ul. (...) na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej /wydruki z księgi wieczystej – k. 10-15, k. 7-112/.

27 marca 2024 r. na zebraniu powodowej wspólnoty podjęto uchwałę o zmianie sposobu zarządu z zarządu w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokalu (dalej uwl), który był odnotowany w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej – na zarząd członków wybranych przez wspólnotę, który zawrze umowę o administrowania nieruchomością wspólną (k.30-32).

5 marca 2025 r. w drodze indywidualnego zbierania głosów właściciele lokali podjęli sporną uchwałę o treści jak na k. 203, powołując się w § 1 na stwierdzenie wad nieruchomości wspólnej, wskazując dłużników, których dotyczy cesja , a w § 2 upoważnili zarząd : w pkt. 1 do wystąpienie w związku z tym na drogę sądową, w pkt. 2 do podjęcie wszelkich działań zmierzających do wyegzekwowania odpowiedzialności, w tym podpisania ugody, jak i umów z pełnomocnikiem procesowym do reprezentowania wspólnoty w związku z czynnościami związanymi z prowadzeniem tego sporu, w pkt. 3 dodatkowo wskazali, że także do udzielenia pełnomocnictwa procesowego. W § 3 uchwały wyrażono zgodę na pokrycie wydatków niezbędnych do prowadzenia tej sprawy.

bezsporne

Pismem z 13.02.2025 r. zawiadamiano członków wspólnoty o zebraniu 21.02.2025 r., typowego dorocznego, w którym miało nastąpić omówienie 2024 r., jak i uchwał na 2025 r. Osobny punkt przewidziany dla omówienia spornej uchwały. Przypominano, że projekty uchwał są internetowym systemie dedykowanym do obsługi spraw wspólnoty, a także wysyłane były drogą elektroniczną.

Na początku zebrania pełnomocnik dewelopera zajął stanowisko co do możliwości ugodowego zakończenia sprawy reklamacji wad nieruchomości wspólnej. Podjęto dyskusję o dalszym postępowaniu, w tym przedstawiona została informacja o skali wad i koszcie ich usunięcia. I poddano pod głosowanie sporną uchwałę, a także uchwały dotyczące planu gospodarczego na 2025 r. i zmian stawki na fundusz remontowy.

Sprawa wad, których dotyczy sporna uchwała, jest problemem, z którym wspólnota zmaga się od kilku lat. Są one dotkliwe zwłaszcza w związku z zalewaniem.

dowód: zawiadomienie – k. 35, protokół zebrania – k. 36-41, zeznania świadka M. S. – k. 69-70v, przedstawicieli pozwanego – k. 70v-71v

W zakresie prawa do głosu wobec tytułu do lokalu M. J. i J. S. (1) - głosował J. S. (1) w trybie głosownia indywidualnego z użyciem dedykowanego systemu komputerowego – oddając głos wstrzymujący. To on bowiem uzyskał informację od administratora o głosowaniu na mail, który przekazał do kontaktu. Nie korzysta jednak z logowania się do ww. systemu.

dowód: wydruk – k. 34, zeznania pozwanych : M. J. – k. 70v, J. S. – k. 71v-72

Tryb głosownia internetowego był udostępniony od 28.01.2025 r. do 5.03.2025 r.

dowód: wydruk – k. 34

Sąd nie uwzględnił powództwa,

podzielając stanowisko pozwanego, stwierdzając przy tym, że zaskarżona uchwała została podjęta w granicach regulacji ustawowej.

Bezsporne było że powodowie - zachowali termin do zaskarżenia uchwały, jak i byli do tego legitymowani. Zbędne więc było odnoszenie się do kwestii formalnych związanych z przedmiotem sporu. Ocenić należało, czy uchwała w zaskarżonym zakresie powinna być zweryfikowana.

Na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali (dalej uwl, mającej zastosowanie wobec ilości lokali we wspólnocie) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Należy więc podkreślić, że ingerencja sądu w działalność wspólnoty może nastąpić tylko w przypadku wskazanych ww. przepisie naruszeń i ocenie podlega - czy uchwała narusza interes powoda lub/także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną4. Przy tym sąd podziela pogląd5, że gdy pojawia się sprzeczność interesów, której konsekwencją jest powództwo o uchylenie uchwały - jak w niniejszej sprawie - to ocena uchwały z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności. Definiują one zasady prawidłowego zarządzania. Natomiast co do interesu członka wspólnoty - podkreśla się, iż powinien on być zobiektywizowany. Słusznie zauważa się też w przytaczanym komentarzu (do art. 25 w systemie Legalis - pod red. K. O., który podsumowuje poglądy doktryny i orzecznictwa - że pełna obiektywizacja interesu członka wspólnoty nie jest możliwa. Należy jednak jego interes oceniać w odniesieniu do interesów poszczególnych członków wspólnoty, pamiętając przy tym, iż głównym celem wspólnot mieszkaniowych jest utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie6.

Powodowie sami przyznali, że nie kwestionują podjęcia działań w ten sposób, że wspólnota będzie prowadzić sprawę związaną z wadami nieruchomości wspólnej. Natomiast ich zarzuty co do nieoznaczoności tych działań w uchwale nie były zasadne, skoro głosujący mieli możność zapoznania się z zakresem przedmiotu głosowania, w tym sporządzono ekspertyzę stanowiącą podstawę do dalszych działań. Zarząd nie został zatem upoważniony w sposób dowolny - jak wskazywał pozwany (i faktycznie można odnieść się tu do art. 65 § 1 kc, jeżeli ktoś ma wątpliwości), gdyż umowy cesji stanowią dookreślenie tego, co zostało nadto poddane dyskusji, jak i ekspertyza, a dalsze koszty związane z wejściem na drogą sądową opierają na powszechnie znanych kosztach prowadzenia sporów sądowych. Wpisywanie konkretnych kwot w tej sytuacji byłoby zbędnym paraliżowaniem działań, których zakres i cel (szacowana wartość i koszt) jest znany : usunięcie wad poprzez pozyskanie środków od wykonawcy, co z natury rzeczy jest tańszym wariantem niż powiększanie zaliczek na koszty zarządu rzeczną wspólną, by przeprowadzić remont we własnym zakresie. Poza tym powodowie nie wskazali żadnych zarzutów podważających decyzję wspólnoty, by w przedstawionej sytuacji, wystąpić na drogę sądową, co poza tym już nastąpiło, a zatem także jest to już skonkretyzowana czynność. W okolicznościach ustalonych w sprawie sąd zatem nie stwierdził naruszenia/zagrożenia interesów wspólnoty czy bezpośrednio jej członków.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 1 ¹ kpc w zw. z § 8 ust. 1 pkt. 1 w zw. z § 20 rozporządzenia w sprawie opłat za czynności radców prawnych - przy uwzględnieniu, że rozstrzygano w dwóch połączonych sprawach. Koszty te to 360 zł wynagrodzenie pełnomocnika i 17 zł opłata skarbowa od pełnomocnictwa za każdą ze spraw, płatne solidarnie przez powodów, którzy wnieśli wspólny pozew (skoro przedmiotem sporu było wspólne prawo – art. 366 w zw. z art. 370 kc).

1 sprawy zostały połączone do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia

2 w aktach sprawy dołączonej (...) i jeśli nie ma odnośnika przy podanych kartach, to chodzi o karty ze sprawy sygnatury głównej (...), a przy tym poza wydrukami z księgi wieczystej dokumenty powtarzają się

3 (...)

4 Naturalność konieczności łącznej oceny obu przesłanek w wielu typowych sporach między wspólnotą a jej członkiem jest zauważana w komentarzu do art. 25 w systemie L. (pod red. K. O.).

5 J. I. (cytowany za ww. komentarzem)

6 por. wyrok SA S. (...)