Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Słupsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 grudnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Hanna Kaflak-Januszko

Protokolant: st. sekretarz sądowy Karina Hofman

po rozpoznaniu w dniu 2 grudnia 2024 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa M. B.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w C.

o uchylenie uchwały

oddala powództwo.

Sygn. I C 629/24

UZASADNIENIE

M. B. 2.04.2024 r. pozwała W s p ó l n o t ę M i e s z k a n i o w ą (...) przy ul. (...) w C. o uchylenie uchwały nr (...) z 20.02.2024 r. – w części dotyczącej sposobu płatności, gdyż ustalono, że za sprzątanie klatek opłata jest naliczana od każdego mieszkania, niezależnie od udziału, z jakim związany jest prawo do lokalu. Zarzuciła przy tym, że koszty te powinny być ponoszone z zaliczek uiszczanych na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz że w informacji o uchwale podano, że zaliczka wyniesie po 15 zł, a taka zaliczka nie została uchwalona. Dlatego jej zdaniem uchwała została podjęta z naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania nieruchomościami oraz niezgodnie z przepisami prawa i z naruszeniem interesów powoda.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że tylko powódka zaskarżyła uchwałę. Wyjaśniła, że uchwała została podjęta na zebraniu po omówieniu uregulowanego nią zagadnienia, w tym spodziewanych kosztach z tego tytułu, które nie były znane na moment podejmowania uchwały, ale zarząd został upoważniony uchwałą do podpisania umowy o sprzątanie.

Sąd ustalił, że:

Powódka jest członkiem pozwanej (wspólnoty (...)-lokalowej) w związku z tytułem do lokalu mieszkalnego, stanowiącym odrębną własność wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej /wydruk z księgi wieczystej – k. 7-22/.

Zarząd wspólnoty został ustalony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokalu (dalej uwl) i powierzony Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...). W. w C. /protokół zebrania z uchwałą – k. 23-25/.

Wymaganą większością głosów, częściowo w drodze indywidualnego głosowania (15 właścicieli z (...) udziałów za, 2 z (...) udziałów przeciw, bez głosów wstrzymujących) została podjęta uchwała nr (...) z 20.02.2024 r. (k. 26, 30) „w sprawie firmy sprzątającej do sprzątania klatek – sposób płatności od mieszkania raz na miesiąc”. Powódka głosowała przeciwko.

Podobnie została też podjęta uchwała nr (...) o wysokości zaliczek miesięcznych na koszty zarządu nieruchomością wspólną od 1.04.2024 r., gdzie wyszczególniono składniki z podaniem sposobu naliczania opłat (k. 28-29,30). Powódka głosowała za.

Generalnie kwestia zapewnienia odpłatnego sprzątania była aprobowana we wspólnocie. Na zebraniu dyskutowano kwestię pobierania spornej opłaty po równo od każdego mieszkania, w tym powódka zarzuciła, że niezasadny jest rozdziału kosztów bez uwzględnienia wielkości udziału związanego z lokalem. Zarządca poinformował na zebraniu, że opłata wyniesie po 15 zł od mieszkania, tak jak zostało ustalone w innych wspólnotach.

W informacji z 20.03.2024 r. zarządca przedstawił podjęte uchwały nr (...) /k.31, 63-64/.

bezsporne

Sąd nie uwzględnił powództwa,

stwierdzając, że zaskarżona uchwała została podjęta w granicach regulacji ustawowej.

Bezsporne było że powódka, będąca członkiem wspólnoty - zachowała termin do zaskarżenia uchwały. Spór sprowadzał się do oceny prawnej.

Wobec przedmiotu uchwały należało stwierdzić, że dotyczyła czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, gdyż dotyczyła opłaty na pokrycie kosztów zarządu, mimo jej wyodrębnienia poza resztę tych kosztów i niepodania wysokości (art. 22 ust. 3 pkt. 3, art. 13 ust. 1 uwl).

Na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali (dalej uwl, mającej zastosowanie wobec ilości lokali we wspólnocie) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Należy więc podkreślić, że ingerencja sądu w działalność wspólnoty może nastąpić tylko w przypadku wskazanych ww. przepisie naruszeń i ocenie podlega - czy uchwała narusza interes powoda lub/także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną1. Przy tym sąd podziela pogląd2, że gdy pojawia się sprzeczność interesów, której konsekwencją jest powództwo o uchylenie uchwały - jak w niniejszej sprawie - to ocena uchwały z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności. Definiują one zasady prawidłowego zarządzania. Natomiast co do interesu członka wspólnoty - podkreśla się, iż powinien on być zobiektywizowany. Słusznie zauważa się też w przytaczanym komentarzu (do art. 25 w systemie Legalis - pod red. K. Osajdy), który podsumowuje poglądy doktryny i orzecznictwa - że pełna obiektywizacja interesu członka wspólnoty nie jest możliwa. Należy jednak jego interes oceniać w odniesieniu do interesów poszczególnych członków wspólnoty, pamiętając przy tym, iż głównym celem wspólnot mieszkaniowych jest utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie3.

I choć sąd stwierdził, że zarzuty powódki były zobiektywizowane, to nie uznał ich zasadności. Jak wskazała sama powódka – dotyczyły one sposobu określenia płatności za usługę sprzątania. I już sąd powyżej także wskazał - koszty te stanowią składnik kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. W samym wyodrębnieniu ich do innej uchwały sąd jednak nie dostrzega sytuacji podważającej przytoczoną regulację i to w sposób uzasadniający uchylenie uchwały. Do rozważenia pozostawało, czy można było określić te koszty po równo od każdego mieszkania i nie wskazywać bezpośrednio w uchwale, ile wyniosą. Przy tym nie budziło sporu, że wysokość pobieranych kosztów była zgodna z informacją przekazaną przy podejmowaniu uchwały.

W nawiązaniu do powyżej przedstawionego spornego zagadnienia należy zauważyć, że ustawa nie jest drobiazgową regulowana i poprzez praktykę dochodzi do wypracowania szczegółowych zasad działania wspólnot. Do uwzględnienia pozostają wówczas główne założenia ustawy – tj. że członków wspólnoty obciążają koszty jej funkcjonowania (art. 14,15 uwl) i w okresie rocznym należy dokonywać rozliczeń (art. 30 uwl, przy uwzględnieniu art. 17 uwl, że członkowie wspólnoty odpowiadają za jej zobowiązania, czyli nawet gdy środków zebranych nie mają). Nadto orzecznictwo położyło akcent, by zachować rozdział środków na bieżące funkcjonowanie i dodatkowe wydatki, jeśli wspólnota widzi celowość ich ponoszenia. Wydaje się to zasadne, bo ważne jest pokrywanie bieżących rachunków. Poza tym w gestii członków wspólnoty jest - jak będzie finansować swoje wydatki i stąd sądy akceptowały, że środki zbierane na remont są zbieżne z wydatkami na inwestycje, bo te też służą utrzymaniu/polepszaniu/naprawianiu. Stąd np. wymóg tworzenia dodatkowych funduszy, gdy inne regulacje prawne także nie wymagają takiego rozwiązania, nie znajduje oparcia w mocy orzeczeń sądowych (które są wynikiem wykładni prawa, a zatem należy mieć na uwadze system prawny, w jakim się jej dokonuje).

Przy tym generalną regułą – na co powołuje się powódka - jest rozliczanie członków wspólnoty według wielkości udziałów (z wyj. dla lokalu użytkowych) – art. 12 uwl:

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Powyższe jest zrozumiałe, gdyż wielkość jaką dany lokal zajmuje we wspólnocie generuje związane z tym koszty, które nie są kosztami indywidualnego zużycia. I właśnie w przypadku sprzątania, gdy klatka schodowa jest jedna i wszyscy mają do niej dostęp, niezależnie od wielkości lokalu, w ocenie sądu stanowi to przykład podobny jak przy kosztach związanych z indywidualnym zużyciem, które wobec już opisanej specyfiki – uzasadnia równe obciążenia (bo takie jest indywidualne użycie klatki) tym kosztem i takie rozwiązania wydaje się bardziej zgodnie istotą funkcjonowania zbiorowości. Ta ewentualność już została zauważona w wyroku SN II CKN (...) :

„Wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych (…).

Innymi słowy, to właśnie zróżnicowanie wysokości obciążeń w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków.”4

Zatem sąd rozumie zaniepokojenie powódki (i niski koszt obciążenia nie jest kontrargumentem wobec niej), że przyjęta reguła może w nieuprawniony sposób być przeniesiona na inne koszty, ale na tę chwilę nie jest to powód do obaw, zwłaszcza jak wynika z informacji stron o sprawie, a przede wszystkim aspekt ten nie rzutuje na rozstrzygane sedno sporu o konkretnej opłacie.

W kontekście przytoczonej regulacji wątpliwości mogą dotyczyć nieujęcia wysokości opłaty w uchwale. To, że zarządca miał swoje argumenty, nie powinno być przesądzające wobec wyraźnej dyspozycji przepisów. Powinna bowiem być zapewniona kontrola wysokości kosztów, na co wskazuje wprost ustawa wskazujące, że uchwała dotyczy nie tylko samych kosztów, ale i ich wysokości. Ostatecznie sąd w niniejszej sprawie poprzestał na tym, że koszt był podany i jest respektowany, więc nie chce zakłócać funkcjonowania wspólnoty na te moment (kierował się więc także art. 5 kc, zwłaszcza że strony nie przybyły na rozprawę, by definitywnie wyjaśnić zakres sporu, umożliwiając dalsze badanie), kontrola finansów jest dostępna członkom, ale jeśli zaistnieją jakieś kontrowersje w tym zakresie - do rozważenia będzie podjęcia stosownych kroków. Sam zarząd ryzykuje, że któryś członek może w pewnym momencie przestać płacić, uznając, że nie ma podstawy wiążącej go skonkretyzowaną kwotą 15 zł (i o ile ta kwota może być wówczas wykazana przekazaniem informacji na zebraniu, to jednak łatwiej o jej podważenie, jeżeli nie będzie mieć dostatecznego oparcia wobec ewentualnych kontrdowodów, a w przypadku podwyższenia opłaty, w ogóle sprawa wysokości będzie proceduralnie otwarta).

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 kpc, gdyż wobec oddalenia powództwa brak jest podstawy do obciążenia pozwanej kosztami jego wytoczenia.

1 Naturalność konieczności łącznej oceny obu przesłanek w wielu typowych sporach między wspólnotą a jej członkiem jest zauważana w komentarzu do art. 25 w systemie L. (pod red. K. Osajdy).

2 J. I. (cytowany za ww. komentarzem)

3 por. wyrok SA Szczecin I ACa (...)

4 w uzasadnieniu tym zauważono kwestię lokali użytkowych, ale cała treść nie przesądza, że tylko zróżnicowania w związku z nimi wpłynęło na rozstrzygnięcie