Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Słupsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 czerwca 2019 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSR del. Joanna Krzyżanowska
Protokolant:	sekretarz sądowy Karina Hofman

po rozpoznaniu w dniu 17 czerwca 2019 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa J. F.

przeciwko Przedsiębiorstwu Produkcyjno-Handlowemu (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki J. F. na rzecz pozwanego Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 7217 zł (siedem tysięcy dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

3.  nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Słupsku od powódki J. F. kwotę 4061,85 zł (cztery tysiące sześćdziesiąt jeden złotych 85/100) tytułem nieuiszczonych kosztów świadków i biegłych poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Na oryginale właściwy podpis

Sygn akt I C 240/15

UZASADNIENIE

Powódka – J. F. wniosła przeciwko Przedsiębiorstwu Produkcyjno – Handlowemu (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S. pozew o zapłatę kwoty 152.322 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem odszkodowania. Na uzasadnienie wskazała, że w dniu 12 paździenika 1996 r. strony zawarły umowę dzierżawy nieruchomości zabudowanej położonej w S. przy ul. (...) na działkach o numerach (...). Umowa została zawarta na 5 lat licząc od 01.11.1996 r. i następnie aneksem przedłużona na następne 15 lat. Zgodnie z par 3 ust. 3 umowy dzierżawca miał obowiązek dokonywania na swój koszt remontów bieżących i konserwacji niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Wg twierdzenia pozwu dzierżawca wbrew swoim obowiązkom w okresie dzierżawy nie wykonywał bieżących konserwacji i remontów dzierżawionych obiektów, nie dbał o teren dzierżawionych nieruchomości, co skutkowało przyspieszoną dewastacją obiektu, a zwłaszcza hali (...) z dźwigiem suwnicowym. Stan techniczny hali (...) w momencie zawierania umowy dzierżawy w 1996 r. uznany został przez biegłego rzeczoznawcę w przeważającym zakresie za dobry, czemu dał wyraz w sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym w lutym 1996 r. Na zaniedbania ze strony Dzierżawcy wskazał w szczególności Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, który w decyzji z dnia 12 lutego 2007 r. nakazując wykonanie remontu kapitalnego obudowy wyżej wspomnianej hali (...), naprawę lub wymianę ślusarki okiennej i drzwiowej, naprawę lub wymianę posadzki i naprawę dachu. W uzasadnieniu wskazał, że w obiekcie stwierdzono wieloletnie niewykonywanie bieżących remontów i konserwacji niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. W postępowaniach sądowych Dzierżawca przyznał się do zaniechania dokonywania bieżących remontów i konserwacji, co potwierdzili również świadkowie przesłuchani w sprawie. Ponieważ Dzierżawca odmówił przywrócenia nieruchomosci do stanu umożliwiającego jego bezpieczne użytkowanie, J. F. zmuszona została do wykonania nakazanych prac w celu dokonania naprawy przedmiotu dzierżawy we własnym zakresie. W celu wyceny kosztów zwiększonego zużycia hali (...) spowodowanego brakiem napraw bieżących i konserwacyjnych zleciła biegłemu J. K. wykonanie opinii technicznej. Z opinii tej wynikało, że ponadnormatywne zużycie hali w okresie jej użytkowania przez dzierżawcę wynosiło 7,7 %. Wartość odtworzeniowa hali w roku 1996 r. wynosiła 1.939.249 zł netto, a łączna wartość ponadnormatywnego zużycia hali wyniosła 149.322 zł. Na wartość tej szkody składa się część kosztów remontu, którego dokonała powódka w zakresie kapitalnego remontu elewacji, który musiał zostać wykonany znacznie wcześniej, aniżeli by to nastąpiło w przypadku zgodnej z umową gospodarki remontowej. Ponadto w dalszym ciągu pozostają niewyremontowane elementy budynku (np. dach) i pozwana nadal nie poczuwa się do wykonywania ciążących na niej remontów.

Pozwany - Przedsiębiorstwo Produkcyjno – Handlowe (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wniósł o oddalenie powództwa. Podniósł przy tym, że strony łączy umowa okreslona jako umowa dzierżawy od dnia 12.10.1996 r. W umowie określono czynsz dzierżawny na poziomie 10.000 zł z mechanizmem waloryzacji. Umową objęto m.in. halę produkcyjną (halę (...)). Podstawowym celem przy zawieraniu umowy przez powódkę było zapobieżenie dewastacji obiektu przez osoby postronne. Budynki nie były wykorzystywane, na jednym z dachów rosła ponad metrowa brzoza. Łącząca strony umowa jest, zdaniem pozwanego, umową najmu. Przedmiot umowy miał bowiem służyć pozwanemu wyłącznie do prowadzenia działalności produkcyjno – handlowej. W żadnym z zapisów umowy nie przewidziano możliwości czerpania przez pozwanego pożytków z przedmiotu umowy. Budynek hali (...) ma w rzeczywistości zdecydowanie mniejszą powierzchnię od powierzchni ustalonej w umowie. Ma mianowicie powierzchnię (...),40 mkw. Jest więc mniejsza o 86,2 mkw. Obiekty najmowane były, zdaniem pozwanego, w bardzo złym stanie. Powódka i jej poprzednicy nie prowadzili książek obiektów. Przed przekazaniem obiektu pozwanej powódka rozebrała pokrycie dachu w postaci papy wraz z ociepleniem i instalacją odgromową. Pozostawiono jako pokrycie dachu wyłącznie blachę trapezową wysoką, która służyła jako konstrukcja pod wełnę mineralną i papę. Spowodowało to nieszczelność dachu, w efekcie woda zalewała obiekt. Ani powódka ani jej poprzednicy prawni przed datą zawarcia umowy łączącej strony nie wykonywali żadnych remontów, w tym remontów o charakterze bieżącym. W szczególności w budynku hali (...) w bardzo złym stanie były ściany osłonowe z odrywającymi się popękanymi elementami obudowy wykonanej z płyt warstwowych azbestowo – cementowych (...), skorodowana ślusarka drzwiowa i okienna z odrywającymi się ramami okiennymi. Mimo wielokrotnych wezwań do usunięcia wad budynku nie został wykonany przez powódkę remont aż do 2012 r. Już w decyzji z 14.02.2007 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego nakazał powódce zabezpieczyć przed możliwością odrywania się elementów hali, wykonanie remontu kapitalnego obudowy hali, naprawę lub uszczelnienie pokrycia dachowego, naprawę lub wymianę zniszczonej ślusarki okiennej i drzwiowej, wykonanie lub naprawę istniejącej posadzki betonowej wewnątrz hali. Do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidlowości zakazał użytkowania budynku hali. Co najmniej przed 2004 r., wg pozwanego, do remontu kapitalnego nadawały się m.in. elewacja, w tym stolarka okienna i drzwiowa, obudowa ścian, dach i posadzka. Niewłaściwa konstrukcja dachu powodowała, że żaden podmiot nie chciał podjąć się odśnieżania, co powodowało utrudnienia w ubezpieczeniu obiektu. Remonty, które winny być wykonane i których brak wykonania uniemożliwiał użytkowanie obiektu hali (...) nie mogą być zaliczone, zdaniem pozwanego, do remontów bieżących i konserwacji niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Mają one bowiem charakter remontu kapitalnego, generalnego, który winna wykonać powódka. Budynek hali został wzniesiony około 1975 r. okres amortyzacji budynków wynosi 30 lat. Oznacza to, że został on zamortyzowany najpóźniej w 2005 r. Pozwany argumentował także, że powódka otrzymała od pozwanego z tytułu czynszu zdecydowanie wyższą kwotę niż wartość budynku i całego przedmiotu najmu. Wartość ta została określona w sporządzonej na jej zlecenie w 1996 r. opinii na kwotę 856.700 zł. Sama hala (...) została wyceniona na kwotę 210.000 zł. Tymczasem zapłacony przez M. czynsz netto w wysokości nieuwzględniającej waloryzacji wyniósł 2.250.000 zł. Już w 2010 r. po waloryzacjach czynsz wzrósł o ponad 50%. W dobrym stanie w dalszym ciągu jest natomiast konstrukcja hali, która stanowi jej zasadniczy element. Jej stannie może stanowić podstawy do zasądzenia odszkodowania. Uszkodzenia posadzki występowały już w dacie przekazania hali (...) i nie są związane z charakterem użytkowania przez M.. Posadzka była wykonana zgodnie z potrzebami pierwszego właściciela obiektu, które nie obejmowały tego, żeby była równa. Po konsultacji z prawnikami powódka uznała za zasadne dokonanie na swój koszt napraw hali. Były one jednak dokonywane w sposób nieprofesjonalny, co powodowało dalsze pogarszanie jej stanu. Pozwany, mimo tego że nie był obowiązany do napraw hali dokonał szeregu napraw obejmujących m.in. wymianę bram, wykonanie daszków zabezpieczających nad bramami i drzwiami, wymianę drzwi do kantorka, wymianę podłogi w kantorku, wielokrotną naprawę dachu po przeciekach, usuwanie i uszczelnianie przecieków w dachu, naprawę uszkodzonych ścian po wichurach – kilkukrotny montaż płyt z blachy, zabezpieczenie otworów po wybitych szybach blachą, uszczelnianie ubytków w obudowie okien stalowych pianką poliuretanową, załatanie otworów w podsufitce, wymiana instalacji wodno – kanalizacyjnej, wymiana instalacji elektrycznej. Koszt samych napraw ścian i dachu wyniósł 18.670 zł. Pozwany z ostrożności złożył oświadczenie o potrąceniu poniesionych kosztów napraw ścian i dachu z roszczeniem powódki. Podniósł także zarzut przedawnienia. Ponadto pozwany wskazał, że powódka niezależnie od dbałości przez nią, jej poprzedników i pozwanego o halę musiałaby dokonać wymiany płyt azbestowych. Podkreślił przy tym, że spękania płyt występowały już w dacie przekazania obiektu. Zauważył przy tym, że inna kwota została wskazana na umowie zawartej przez powódkę z T. Serwis jako kosztusunięcia azbestu, a inna na fakturach dołączonych o pozwu przez powódkę oraz rozliczenia i jako kwota, której zwrot otrzymała powódka w związku z akcją azbest. Powoduje to niewiarygodność roszczeń powódki oraz niezasadność ze względu na zwrot kwot wydatkowanych przez powódkę.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 12 października 1996 r. J. F. jako (...) zawarła umowę określoną jako „umowa dzierżawy” z (...) sp. z o. o. w B. jako (...). Przedmiotem umowy była nieruchomość zabudowana m.in. budynkiem o powierzchni (...),6 mkw. Zgodnie z § 3 umowy dzierżawca miał obowiązek dokonywania na swój koszt remontów bieżących i konserwacji niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

(dowód: umowa dzierżawy – k. 225 – 227)

Budynek hali został wzniesiony około 1968 r. Przed zawarciem umowy – w lutym 1996 r., na zlecenie właścicielki cała nieruchomość została wyceniona na 856.700 zł, a sama hala (...) – na 210.000 zł.

(bezsporne, nadto opinia biegłego R. K. - k.599 - 612)

W latach 1976 – 1989 (...) Przedsiębiorstwo Budowlane prowadziło w hali (...) wytwórnię prefabrykatów. Z uwagi na technologię produkcji hala była zawilgocona (do produkcji używano pary). Mimo zgłoszeń dotyczących korozji, nie było warunków by zrobić w środku remont, bo trzeba by było zatrzymać produkcję, a na to by się nikt nie odważył. Korozja była widoczna na słupach, oknach i bramach. Konstrukcja dachu składała się z blachy falistej, wełny mineralnej i pokrycia z papy przymocowanej listewkami. Dach już wówczas przeciekał. Został więc posmarowany wodną dyspersją masy bitumicznej i przestał przeciekać. Na posadzkę na okrągło lała się woda; nie była ani gładka ani równa. W tym czasie nie były wykonywane żadne remonty wewnątrz hali. Nie czyszczono i nie malowano okien.

(dowód: zeznania świadka E. F. – k. 301 – 302, zeznania świadka L. G. – k. 432)

Po (...) halę przejęła firma (...) (później I.), która prowadziła tam działalność od 1990 do 1994 roku. Firma zajmowała się budową elementów domów drewnianych. W hali (...) odbywał się montaż ścian i elementów stropów z drewna. Stan hali w dacie przejęcia jej od (...) był fatalny. Dach był nieszczelny, panowała wilgoć, była nierówna posadzka. Bramy były pogięte i nie domykały się. W okresie tych pięciu lat nie był wykonywany żaden remont. E. nie malował okien i nie zdzierał rdzy, okna były brudne, ramy – prawdopodobnie pordzewiałe. Ubytki w posadzce były częściowo uzupełniane, tak żeby mógł tam jeździć wózek widłowy. Ściany wykonane były na konstrukcji drewnianej wypełnionej styropianem, z zewnątrz obłożone płytami azbestowo – cementowymi.

(dowód: zeznania świadka K. Ż. – k. 303 – 304v, zeznania świadka R. P.- k. 404 - 405)

Przed zawarciem umowy „dzierżawy” na dachu, na warstwie blach położona była wełna mineralna i papa. Wierzchnie warstwy zostały zrzucone, pozostawiono jedynie niepomalowaną blachę. Wokół hali było pełno gruzu, waty szklanej i papy. Wewnątrz były nierówne posadzki. Kilkanaście szyb było popękanych.

(dowód: częściowo bezsporne, nadto: zeznania świadka K. S. – k. 285-285v, zeznania świadka A. H. – k. 298v – 300v,)

W trakcie trwania umowy M. remontował podsufitkę, schody, biuro, bramę wjazdową, oświetlenie, instalację. Były prowadzone rozmowy z firmą dekarską nt remontu dachu. Firma stwierdziła jednak, że nie ma sensu remont doraźny. Trzeba by było zrobić dach na nowo. W miejsce wybitych szyb wstawiane były nowe lub przykręcano w ich miejsce blachę falistą.

(dowód: zeznania świadka A. H. – k. 298v – 300v)

W latach 1996 - 1998 szereg prac remontowych w hali (...) wykonywanych było na zlecenie firmy (...). Z. W. wykonywał tak wzmocnienie konstrukcji hali, obudowy zewnętrznej i opierzenia dachu. Tam gdzie konstrukcje były nadżarte rdzą, trzeba było to wycinać i wzmacniać. Trzeba było także wymieniać okna. Okna nie nadawały się do remontu, pochodziły z okresu „gierkowskiego”, były skorodowane i wówczas wypadały.

(dowód: zeznania świadka Z. W. – k. 302 – 303v)

Na 2006 – 2007 rok w wyniku wizji lokalnej zainicjowanej przez M. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego zalecił przeprowadzenie remontu kapitalnego hali. Na podstawie wizji można było już wówczas określić, że od czasu wybudowania hali nie były tam przeprowadzane żadne remonty. Stwierdzono ubytki w posadzce dochodzące do 26 cm. Konstrukcja hali nie budziła większych zastrzeżeń, ale obudowa (ściany) obiektu była w fatalnym stanie technicznym podobnie jak stolarka okienna.

(dowód: zeznania świadka J. D. – k. 430v – 431v, zeznania świadka A. Ł. – k. 431v – 432v)

W dacie zawierania przez strony umowy dzierżawy powłoki malarskie drobnych elementów były prawdopodobnie całkowicie zużyte. Pokrycie dachu papą nie istniało. Nieprzystosowana do funkcji pokrycia warstwa z blach trapezowych była zużyta co najmniej na poziomie 25%. Obróbki blacharskie zużyte były na poziomie przynajmniej 33%. Drugorzędne elementy stalowe o małych przekrojach (łączniki, ramy okien) zużyte były na poziomie przynajmniej 60%. Oznacza to, ze elementy te istniały jeszcze fizycznie lecz przestały pełnić swoją funkcję. Ściany osłonowe były zużyte na poziomie przynajmniej 50%. Ze względu na zawartość azbestu elementy te w znacznie większym stopniu zużyte były funkcjonalnie, a ich istnienie obniżało wartość obiektu. Stopień zużycia rozwiązań dachu, ścian osłonowych i stolarki okien uzasadniał planowanie remontu kapitalnego/generalnego przynajmniej w odniesieniu do tych elementów. Okoliczności te nie pozwalały na wskazanie działań cząstkowych mogących utrzymać lub poprawić ich stan techniczny. Sposób wykonywania napraw i remontów przez M. nie doprowadził do powstania szkody wpływającej na koszty koniecznych remontów generalnych oraz nie powodował innej niż związana z upływem czasu utraty wartości obiektu.

(dowód: opinia biegłego R. G. – k. 476 – 483)

Hala (...) została wybudowana prawdopodobnie w 1968 r. jako wytwórnia prefabrykatów żelbetonowych. Mikroklimat panujący w hali był niesprzyjający dla konstrukcji stalowej oraz obudowy hali z płyt azbestowo – cementowych PW3. Na skutek dużej amplitudy temperatur i wilgotności zarówno powłoka antykorozyjna konstrukcji hali jak i obudowa ścian ulegała szybkiej destrukcji. Posadzka betonowa po której jeździły wózki posiadała znaczne spadki powierzchni oraz kanały odprowadzające wodę z produkcji płyt. Posadzka była nierówna i wykonana z betonu wątpliwej jakości. Okres od 1968 r. do końca lat 80 - tych był okresem, w którym destrukcja hali była znacznie większa od zużycia technicznego wynikającego z wieku hali. Niewykonywanie w trakcie trwania najmu remontów bieżących, biorąc pod uwagę stan hali w momencie podpisywania umowy najmu, nie miało znaczenia dla późniejszego stanu hali i zakresu remontu generalnego. Naprawa główna winna być wykonana przed przekazaniem obiektu do użytkowania przez M..

(dowód: opinia biegłego R. K. – k. 599 – 612)

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Powód wywodził swoje roszczenie, definiowane jako odszkodowanie, z niewłaściwego wykonania przez pozwaną spółkę umowy. Zgodnie z art. 471 kc dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jak wynika z powyższego – by zachodziła odpowiedzialność dłużnika konieczne jest powstanie szkody, niewykonanie lub nienależyte wykonywanie umowy przez dłużnika oraz związek przyczynowy pomiędzy nienależytym wykonaniem a szkodą. Zaistnienie wszystkich tych okoliczności musi, zgodnie z art. 6 kc, udowodnić wierzyciel, by móc skutecznie domagać się odszkodowania.

Powód zarzucał pozwanemu nienależyte wykonywanie umowy w szczególności w zakresie jej § 3 ust 3, 5 i 8. Z zapisów tych wynikało, że Dzierżawca (pozwany) ma obowiązek dokonywania na swój koszt remontów bieżących i konserwacji niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Dzierżawca był też zobowiązany do prawidłowego gospodarowania przedmiotem dzierżawy, a szczególnie do przestrzegania przepisów zakresie bezpieczeństwa i higieny pracy, ochrony przeciwpożarowej, dozoru technicznego, ochrony środowiska itp. Dzierżawca miał ponosić odpowiedzialność za zniszczenie lub uszkodzenie przedmiotu dzierżawy jeśli używa go w sposób sprzeczny z umową lub zasadami prawidłowej gospodarki albo zaniedba dozoru lub przestrzegania przepisów przeciwpożarowych.

Treść zawartej pomiędzy stronami umowy nie była w niniejszej sprawie sporna. Pozwany podnosił jedynie zarzuty do terminologii – wskazywał, że w istocie zawarta pomiędzy stronami umowa nie była umową dzierżawy, lecz najmu, gdyż nie przewidywała pobierania pożytków z nieruchomości. Podniósł też zarzut przedawnienia.

Zarzut ten nie zasługiwał na uwzględnienie. Z uwagi na fakt, że zarówno na dzień złożenia pozwu jak i wyrokowania do zwrotu rzeczy najętej nie doszło, nie mógł mieć zastosowania szczególny termin przedawnienia roszczeń zawarty w art. 677 kc. W takiej sytuacji, w grę wchodzą ogólne terminy przedawnienia przewidziane w art. 118 kc, tj. w tym wypadku termin dziesięcioletni (por. np. wyrok SN z dnia 14 października 2015 r. w sprawie (...)). Powstanie szkody opisywanej przez powódkę tj. rozumianej jako pogorszenie rzeczy powodujące konieczność wykonania remontu kapitalnego stwierdzone zostało decyzją (...) z 2007 r., podczas gdy pozew wniesiono 13.07.2015 r.

Zapisy umowy nie wprowadziły żadnych zasad, które odbiegałyby treścią od zapisów ustawowych. Pozwany wg umowy „miał obowiązek dokonywania na swój koszt remontów bieżących i konserwacji niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym”, podczas gdy regulacja ustawowa przewiduje że „drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę” (art. 662 § 2 kc) oraz, że „dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym” (art. 697 kc). Jeśli zaś na skutek działań pozwanego hala miała być w stanie nie gorszym niż w chwili zawarcia umowy (poza pogorszeniem wynikającym z upływu czasu i zwykłego zużycia) istotne było ustalenie jaki był stan hali na ten właśnie moment.

Powódka powoływała się w tym zakresie na złożoną do akt kopię opinii sporządzonej w 1996 r. przez rzeczoznawcę W. K., w której stan hali w znacznej części określono jako „dobry”. Opinia ta w przeważającym zakresie była sporna, a powódka pomimo zobowiązania jej do złożenia oryginału opinii (k. 521), nie wykonała zarządzenia sądu. Opinia nie mogła być więc brana pod uwagę jako źródło informacji o stanie hali. Źródłem takim mogłyby być zeznania rzeczoznawcy, lecz po tak długim czasie świadek ten nie był w stanie przypomnieć sobie opisywanego w 1996 r. obiektu, nie był więc w stanie opisać stanu hali w sposób na tyle szczegółowy, by było to przydatne na potrzeby niniejszej sprawy. Nie bez znaczenia jest też fakt, że W. K. wykonywał tę opinię na zlecenie powódki, która wówczas szukała podmiotu chętnego do najmu nieruchomości.

Przeprowadzone postępowanie pozwoliło ustalić, że stan hali w październiku 1996 r. był zły w zakresie wielu elementów. Jak wynikało zarówno z zeznań świadków jak i opinii biegłych, do przyspieszonego zużycia przyczynił się sposób eksploatacji hali i brak większych remontów w okresie 1968 – 1996. Największy wpływ na stan elementów hali miały warunki panujące w niej w okresie produkcji tam prefabrykatów żelbetowych tj. wysoka wilgotność i temperatura. Zeznania świadków pracujących w hali w tych okresach potwierdziły też, że wszelkie działania naprawcze wykonywane w tym czasie miały charakter doraźny, nie wykonywano remontów planowych, a jedynie w reakcji na chwilowe potrzeby – łatano przeciekający dach, wymieniano wybite szyby itp. Podobne czynności wykonywał ostatni najemca – M..

Przed zawarciem z pozwanym umowy z dachu hali usunięte zostały dwie warstwy tj. wełna mineralna i papa. Jedynym zabezpieczeniem pozostała więc niepomalowana blacha przykręcona do konstrukcji śrubami. Początkowo pozwany doraźnie, jak poprzednicy, łatał ubytki blachy przez które lała się woda, jednak wezwana firma dekarska stwierdziła, że z uwagi na zakres zuzycia i zniszczeń miejscowe działania są nieekonomiczne i należałoby wymienić całe pokrycie. Postępująca korozja ram okiennych powodowała wypadanie szyb. Szyby były przez pozwanego częściowo uzupełniane, a częściowo zastępowane blachą.

Obudowa ścian wymagała wymiany nie tylko z powodu ponadnormatywnego zużycia powstałego przed zawarciem umowy z dnia 12 października 1996 r. Elementem obudowy były bowiem płyty azbestowo cementowe, jak wynika z opinii biegłych, już w znacznym stopniu zużyte. Zgodnie z par 3 ust 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 23 października 2003 r. w przypadku ujawnienia widocznych uszkodzeń lub zużycia wyrobu zawierającego azbest właściciel, zarządca lub użytkownik powinien usunąć taki wyrób. Niezależnie więc od tego czy uszkodzone płyty byłyby konserwowane czy też naprawiane, właściciel hali miał obowiązek je usunąć z uwagi na wcześniejsze zużycie i uszkodzenia.

Jak wynika z opinii biegłych – stan hali (...) w 1996 r. uzasadniał wykonanie remontu kapitalnego/generalnego przed przekazaniem jej pozwanemu. Nie sposób więc przyjąć, jak chciała powódka, że konieczność przeprowadzenia tego remontu w 2012 r. spowodowana było brakiem dbałości o obiekt przez najemcę.

Zarówno zacytowane przez powódkę zapisy umowne jak i regulacje ustawowe nie pozostawiają wątpliwości co do tego, że najemcę obciążają jedynie drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy. Wynajmujący ma zaś obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie zdatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania najmu. Obowiązek najemcy nałożony umową przewidywał zaś „wykonywanie remontów bieżących i konserwacji”, w zakresie których to pojęć z pewnością nie mieści się remont kapitalny, czy wymiana dachu.

Obie opinie jednoznacznie wykazały, że żadne działania ani zaniechania pozwanego nie wpłynęły w żadnym stopniu na konieczność ani nawet zakres przeprowadzonego w 2012 r. remontu. Postępowanie dowodowe nie wykazało więc związku przyczynowego pomiędzy działaniem/zaniechaniem pozwanego, a kwotą wydaną na remont przez powódkę.

Powódka nie udowodniła również, że podejmowane przez pozwanego działania doraźne stanowiły nienależyte wykonanie zobowiązania. Działania miały bowiem pozwolić utrzymać obiekt w stanie niepogorszonym. Nie obejmuje to pogorszenia wynikającego ze zwykłego zużycia rzeczy i upływu czasu.

Konkludując – ewentualnie poniesiona przez powódkę szkoda rozumiana jako wydatki na remont nie miała związku z działaniami lub zaniechaniami pozwanego dotyczącymi hali (...). Bezprzedmiotowa jest więc analiza wydatków na remont dokonanych przez powódkę, co również na zlecenie sądu zamieścił biegły w swojej opinii.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 471 kc i art. 6 kc a contrario należało orzec jak w punkcie 1 wyroku.

O kosztach orzeczono w punkcie 2 wyroku na podstawie art. 98 kpc mając na względzie zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Na zasądzone od powódki na rzecz pozwanego koszty złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika – 7.200 zł zgodne z § 6 pkt 6 w zw. z § 2 pkt 2 obowiązującego na dzień wniesienia pozwu Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. oraz koszt opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – 17 zł. Sąd uwzględnił wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości dwukrotnej stawki minimalnej z uwagi na stopień skomplikowania i długotrwałość sprawy, a co za tym idzie – znaczny nakład pracy pełnomocnika.

W punkcie 3 wyroku orzeczono o kosztach należnych Skarbowi Państwa, na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Na zasądzone koszty złożyły się wynagrodzenia biegłych i świadków ustalone w toku postępowania prawomocnymi postanowieniami.