Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Słupsku

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 czerwca 2019 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	del. SSR Hanna Kaflak-Januszko
Protokolant:	sekretarz sądowy Karina Hofman

po rozpoznaniu w dniu 5 czerwca 2019 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa K. W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w S.

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S. nr (...) z 27.12.2018 r.;

II.  znosi między stronami koszty procesu.

Na oryginale właściwy podpis

Sygnatura akt: I C 171/19

UZASADNIENIE

Powódka K a t a r z y n a W o ł e j k o pozwała W s p ó l n o t ę 3 M a j a 42 A w S ł u p s k u o uchylenie uchwały z 27 grudnia 2018 r. nr (...) w przedmiocie braku zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym powódki u pozwanej.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

1. Ustalenia faktyczne

Powódka jest członkiem pozwanej Wspólnoty jako właściciel lokalu użytkowego, który był wynajmowany na prowadzenie sklepu sieci Ż. – A. K. (1).

Jest to wspólnota wielolokalowa, którą reprezentuje zarząd wybrany spośród jej członków. A samo zarządzanie w zakresie administrowania wspólnotą - powierzono profesjonalnemu zarządcy – Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S..

Lokal został wynajęty na podstawie umowy z 27 marca 2009 r.

26 marca 2009 r. zarząd pozwanej wyraził zgodę na sprzedaż alkoholu w sklepie, która była cały czas prowadzona.

W budynku są też inne lokale użytkowe (gabinet lekarski, biuro rachunkowe).

(bezsporne; nadto : wydruk księgi wieczystej – k. 19-25, oświadczenie – k. 30)

Naprzeciwko jest inny sklep, prowadzący sprzedaż alkoholu.

(bezsporne)

Sieć (...) nie miała zastrzeżeń co do funkcjonowania sklepu, w tym monitorując także porządek wokół sklepu. Sprzedaż w tej sieci nie jest prowadzona bez sprzedaży alkoholu (chyba, że pojawia się sytuacja przejściowa) i zwykle od 6 do 23.00 (wyjątkowo do 22.00). Bez tej sprzedaży prowadzenie sklepu nie byłoby opłacalne.

(dowód: zeznania K. S. – k. 105-106, A. K. – k. 102-105, S. K. – k. 162v-163, I. W. – k. 163v)

Prowadzący sklep wiedzieli, że należy przestrzegać, by nie spożywano alkoholu po zakupie przy sklepie (ale nie uważali, że powinni iść za klientem, by to sprawdzić) i sprzątano teren, choć nie zawsze udało się na bieżąco uprzątnąć coś, co w danym momencie wyrzucił klient poza sklepem i zdarzało się, że członek wspólnoty zasygnalizował taki problem. Administrator Wspólnoty parę lat temu przesłał też pismo w sprawie utrzymania porządku po tym, gdy jeden z członków zarzucił, że jest zaśmiecone przed sklepem. W ostatnim czasie powódka informowała prowadzących sklep, że są skargi na sprzedaż alkoholu.

W sklepie głównie byli pracownicy prowadzących sklep, którzy mieli zapewnioną możność alarmowania o trudnościach z klientami

(dowód: zeznania A. K. – k. 102-105, S. K. – k. 162v-163, I. W. – k. 163v)

Mimo to bywało, że pracownicy obawiali się możliwości zaistnienia incydentów z agresywnymi klientami, gdyż trzeba było reagować natychmiast.

(dowód: zeznania M. G. – k 166)

Większość członków Wspólnoty (jak i zamieszkujących jako najemcy) miała zastrzeżenia co do działalności sklepu. Uważali, że klienci spożywają alkohol (w tym zwłaszcza zbierają się w miejscu od strony garaży) i głośno się zachowują oraz śmiecą, a także uciążliwe są podjeżdżające samochody, zwłaszcza gdy słychać z nich głośną muzykę. Starali się interweniować, by zachowali ciszę. Zdarzało się, że powiadamiali też służby porządkowe. Problem istniał szczególnie, gdy było ciepło, a do tego otwarte były okna mieszkań. Przeszkadzała także młodzież wystająca przed sklepem i spożywająca alkohol.

Raz po zwróceniu uwagi jeden z mieszkańców, osoby których to dotyczyło, próbowały wejść do jego mieszkania.

Członkowie Wspólnoty nie mieli zastrzeżeń co do sprzedaży alkoholu w sklepie na przeciwko. Uważali, że prowadzący tamten sklep dba o porządek.

Powyższe było przedmiotem ich rozmów poprzedzających odmowę udzielenia zgody na sprzedaż alkoholu.

Członkowie Wspólnoty we własnym zakresie sprzątają teren wokół budynku, gdyż nie należy do nich. Nie mają ustaleń w tej kwestii.

(dowód: zeznania świadków - k. 106v-115, 164-167, członków zarządu pozwanej – k. 168v-170, korespondencja i zdjęcia – k. 49-57, 100-101, oględziny zdjęcia – k. 169 v)

W systemie Policji nie odnotowano interwencji w tym miejscu w okresie od 1 stycznia 2014 r.

(dowód: informacja - k. 138)

Straż Miejska odnotowała jedno wezwanie 25 lutego 2015 r., ale nie doszło do potwierdzenia zgłoszenia na miejscu.

(dowód: informacja – k. 142-144)

W 2014 r. lub 2015 r. powódka dostała list od Wspólnoty w sprawie nieporządku przy sklepie i poszła do sklepu to wyjaśnić. Uznała, że sprawa jest załatwiona, gdyż nie stwierdziła nieporządku i została zapewniona, że teren jest porządkowany, a nadto sama o to zobligowała. Nie było też innych powiadomień. W marcu 2018 r. przedstawiciel Wspólnoty poruszył kwestię porządku, ale na wezwanie powódki o informacje, nie uzyskała dalszych. Dlatego uznała, że zaskarżoną uchwałę podjęto ze względu na niezakończone czynności dotyczące spraw Wspólnoty przez jej zmarłego męża, który jako deweloper sprzedawał te lokale.

(dowód: zeznania powódki – k. 168)

W piśmie z 24 października 2018 r. Administrator Wspólnoty informował powódkę, że zdaniem członków Wspólnoty działalność sklepu jest uciążliwa, m.in. dlatego że jest czynny do 23.00, a już przed 6 rozładowywany jest towar, osoby zakupujące alkohol zachowują się hałaśliwie, wokół sklepu jest brudno.

(dowód: pismo –k. 29)

27 grudnia 2018 r. Wspólnota podjęła uchwałę, że nie wyraża zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w opisanym powyżej lokalu przy jednym głosie (7,51 %) za i 9 przeciwnych (73,39 % udziałów). 4 właścicieli lokali nie brało udziału w głosowaniu.

Pełnomocnik powódki na zebraniu zapewniał, że powódka zobowiąże, by sklep był czynny do 22.00 oraz zobliguje najemcę, by działalność nie była uciążliwa dla mieszkańców. Członkowie Wspólnoty podtrzymali jednak stanowisko jak w pismach kierowanych do powódki.

(bezsporne, a nadto dowód : uchwała z protokołem zebrania – k. 26)

Wobec zakończenia koncesji prowadzący na 16 czerwca 2019 r. ustalili zamknięcie sklepu.

Pomiędzy rozprawami niniejszej sprawy zgłoszono Policji sprzedaż alkoholu nieletnim, ale sprawa jest do wyjaśnienia.

(dowód: zeznania S. K. – k. 162)

Wielu klientów sklepu spoza Wspólnoty chciało, by sklep nadal funkcjonował.

(fakt przyznany – ankiety k. 31-37, zeznania członka Wspólnoty – k. 169)

3. Ocena dowodów

Spór przede wszystkim wymagał oceny prawnej, czy powódka powinna być pozbawiona możności korzystania z lokalu w zakresie prowadzenia w nim sprzedaży alkoholu. Wpierw należało jednak ustalić, czy zaistniały okoliczności, którymi kierowała się Wspólnota odmawiając zgody na sprzedaż alkoholu oraz jaki miały przebieg, by stwierdzić, czy odmowa mogła być uzasadniona. Postępowanie dowodowe w tym zakresie oparte było przede wszystkim na zeznaniach, gdyż zdjęcia czy dokumenty w nieznacznym zakresie mogły tylko je uzupełnić. Dotyczyły bowiem pojedynczych sytuacji, a nadto w przypadku zdjęć powstawały wątpliwości co do okoliczności ich wykonania ze względu na doświadczenie życiowe. Zanieczyszczenie terenu było bowiem nietypowe, jak i zastanawia, że osoby pijące alkohol w miejscu publicznym zgodziły się na wykonanie zdjęcia. Nie można wykluczyć zaistnienia zdarzeń utrwalonych na zdjęciach, ale wobec badanych przesłanek Sąd miał na uwadze zeznania, gdyż były one bardziej przekrojowe. Pozostawały one głównym środkiem dowodowym także wobec braku potwierdzeń rejestracji z działania służb porządkowych (poza pojedynczym przypadkiem).

Analiza zeznań prowadziła wpierw do oceny, że miały one charakter dość subiektywny, gdyż zeznający relacjonowali okoliczności sprawy poprzez swoje własne postrzeganie sprawy w związku z rolą, w jakiej znaleźli się w sporze i generalnie miały one przez to ograniczony zakres. Dlatego Sąd uznał je za wiarygodne i skonstatował, że : można mieć wątpliwości, czy prowadzący sklep dostatecznie nadzorowali jego pracę przez cały czas (zwłaszcza, że podkreślano, że pobliski sklep ze sprzedażą alkoholu nie generował problemów); mieszkańcy mogli być zmęczeni funkcjonowaniem sklepu (to kwestia indywidualnej odporności na otoczenie miejsca zamieszkania, a przy tym podkreślano przede wszystkim okres dobrej pogody, co sprzyja spożywaniu alkoholu na dworze i może być dokuczliwe, gdyż okna są otwarte, a ruch wokół sklepu jest wzmożony), ale notoryczność i zakres natężenia budził wątpliwości co do skutków i kroków, jakie należy podjąć, zwłaszcza że członkowie wspólnoty nie podejmowali działań zmierzających do zaprzestania sprzedaży alkoholu do czasu aż pojawiała się możność podjęcia uchwały (poza sporadycznymi, bezskutecznymi zawiadomieniami organów ścigania, oczekiwaniem na działania administratora i bez reakcji w przypadku wtargnięcia do jednego z lokalu); dlatego nie przekonuje, że za nieprawidłowości zauważane przy funkcjonowaniu sklepu powinna odpowiadać powódka tylko dlatego, że jest właścicielem, który udostępnia lokal na sklep (skoro nie stwierdzono po stronie powódki zachowań, które powinny być sankcjonowane utrzymaniem uchwały, czyli że bezpośrednio miała współudział w utrzymywaniu problemu). Sąd miał przy tym na uwadze, że funkcjonowanie sklepów na osiedlach, w tym zwykle prowadzących sprzedaż alkoholu (ze względu na konieczność zachowania rentowności wobec oferty sklepów wielkopowierzchniowych)– jest regułą. Jeśli nawet sklepy te są odrębnymi pawilonami, mogą wywołać podobne problemy, jak w omawianym miejscu.

Reasumując – wyłonił się taki obraz sytuacji, że możliwość zakupu alkoholu w sklepie, ale także samo jego otoczenie (teren przy garażach) sprzyjało przebywaniu w okolicy budynku osób w sposób, który mieszkańcy mogli odebrać za uciążliwy, zwłaszcza gdy pogoda sprzyjała takiej klienteli, ale nie spowodowało to działań przywracających porządek w miejscu publicznym (choć do pewnego stopnia tak, skoro służby miały pojawiać się, gdy zakłócających spokój już nie było). Dlatego nie przekonuje, że sprzedaż alkoholu w tym sklepie, jest jedyną przyczyną problemów mieszkańców (nawet jeśli źródłową), a zwłaszcza by była nią postawa powódki odnośnie problemu, by sankcjonować ją ograniczeniem korzystania z prawa do lokalu użytkowego.

Na marginesie należy zauważyć, że z okoliczności nie wynikało, że zaśmiecenie terenu wiąże się tylko ze spożywaniem alkoholu (jak i do wyjaśnienia było wywiązywanie się z obowiązku sprzątania dysponenta terenu wokół wspólnoty), a podkreślić należy, że uchwała dotyczyła tylko kwestii zgody na sprzedaż alkoholu, a nie prowadzenia sklepu w lokalu użytkowym we wspólnocie. O pozwolenie na prowadzenie sklepu właściciel bowiem nie musi występować, a w razie zakłóceń - uprawnionym przysługują stosowne środki ochrony prawnej.

Zbędne (ale i spóźnione) było dopuszczanie dowodu z korespondencji złożonej przez stronę powodową po przeprowadzeniu dowodów z zeznań, gdyż fakt jej prowadzenia co do podanych w niej okoliczności nie był sporny, zwłaszcza wobec stanowisk stron wyrażonych w sprawie. Przy tym nie prowadziły one wprost do tezy, że motywacja do podjęcia zaskarżonej uchwały była inna niż deklarowana i objęta wcześniejszym badaniem w postępowaniu dowodowym. Rzeczą Sądu było zatem zweryfikować stanowisko pozwanej prezentowane w sprawie, oceniając przy tym wiarygodność przeprowadzonych dowodów. Kwestia innej motywacji podjęcia uchwały powinna być zgłoszona wcześniej, by umożliwić prowadzenie w tym kierunku postępowania dowodowego z ewentualnością dodatkowej weryfikacji wcześniej przeprowadzonych dowodów poprzez zadanie wprost pytań świadkom, czy ich zeznania dotyczą faktycznej motywacji, a nie tylko deklarowanej dla potrzeb sporu (a zeznania te dotyczyły pierwotnie wskazanego przez obie strony zakresu sporu).

4. Ocena prawna

Nie budziło wątpliwości, że na podstawie art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokalu (dalej jako uwl) powódka będąc właścicielem niewyodrębnionego lokalu (zob. też m.in. wyrok SN z 21 października 2003 r. (...)) jako członek wspólnoty mogła w trybie art. 25 uwl zaskarżyć uchwałę wspólnoty (oraz, że zachowała termin na złożenie pozwu).1

Na podstawie art. 25 uwl właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Podzielić należy argumentację pozwu, w tym przywołanych przykładów orzeczeń, współgrających z innymi dostępnymi w systemach informacji prawnej czy na portalach internetowych, że kwestia zgody wspólnoty na sprzedaż alkoholu podlega trybowi, jaki nastąpił w niniejszej sprawie przy zauważaniu zarazem, że chodzi o uchwałę ingerującą w wykonywanie prawa własności. Przypadek jest o tyle szczególny, że nie dotyczył on tradycyjnego sporu – wspólnota/członek wspólnoty, lecz praw poszczególnych członków : powódki jako dysponenta lokalu użytkowego i poszczególnych dysponentów lokali - przede wszystkim mieszkalnych. Członkowie tej wspólnoty przystali na zakup lokali we wspólnocie tego typu, że znajdują się w niej lokale użytkowe, co zwykle generuje wzmożone korzystanie z części nieruchomości, a możność prowadzenia sklepu jest jednym z częstszych sposobów przeznaczenia. Natomiast osoba dysponująca lokalem użytkowym może spodziewać się zysku, ale musi mieć na uwadze, że sąsiedztwo lokali mieszkalnych wywołuje ograniczenia. Dlatego Sąd podziela stanowisko powódki, że poza opisanymi kwestiami wynikającymi z korzystania z prawa własności, w sprawie należało mieć na uwadze regulację dotyczącą sprzedaży alkoholu, by ustalić ramy, w jakich następuje reglamentacja korzystania z prawa do lokalu (czyli zysku spodziewanego z prowadzenia w nim sklepu z uwzględnieniem znaczenia sprzedaży alkoholu dla osiągnięcia rentowności). W tym zakresie bowiem ustawodawca zapewnił członkom wspólnoty możność wypowiedzenia się w kwestii dotyczącej lokalu użytkowego, co nastąpiło poprzez uchwałę, podlegającą badaniu. W pozostałym zakresie – jak już wspomniano – można korzystać z innych środków prawnych w przypadku stwierdzenia naruszeń. Oczywiście okoliczności generowane przez sprzedaż alkoholu muszą pozostawać w kręgu objętym badaniem, ale wskutek tego nie może dojść do rozstrzygnięcia wykraczającego poza zakres umożliwiony ustawą, obligującą do uzyskania zgody wspólnoty na sprzedaż alkoholu. Ustawa o wychowaniu w trzeźwości podchodzi kompleksowo do aspektów związanych ze zjawiskiem spożywania alkoholu, a przy tym m.in. dość rygorystycznie stanowi o możności utraty koncesji, co informuje o progu porządku, który należy zapewnić przy sprzedaży alkoholu. Jednocześnie jednak wskazuje na proporcjonalność działań, by zachować współmierność do zdarzeń i umożliwia korektę zachowania. W art. 18 ust. 10 pkt. 3 przewidziano, że zezwolenie będzie cofnięte, jeżeli co najmniej dwukrotnie w okresie 6 miesięcy w miejscu sprzedaży alkoholu lub w pobliżu dojdzie do zakłócenia porządku w związku ze sprzedażą napojów alkoholowych, gdy prowadzący ten punkt nie powiadamia organów powołanych do porządku publicznego. Konsekwentnie zatem do zakazu spożywania alkoholu w miejscach publicznych, wskazano, że podstawowym kierunkiem działania powinno być przywracanie porządku w miejscu publicznym. Skutkiem utraty koncesji jest niemożność jej uzyskania przez min. 3 lata. Orzecznictwo dostępne w systemach informacji prawnej, dotyczące cofnięcia zezwoleń, także wskazuje na to, że musi wystąpić intensywność zdarzeń, bezskuteczność reakcji, by doszło do pozbawienia możności sprzedaży alkoholu.

W niniejszej sprawie mimo opisywanej uciążliwości związanej ze spożywaniem alkoholu, zabrakło informacji o podjęciu działań przeciwdziałających temu, że na osiedlu mieszkaniowym toleruje się spożywanie alkoholu w miejscu publicznym. Skoro dochodziło do zakłócenia spokoju, nie powinno być przyzwolenia na takie zachowania. Skala zjawiska, podawana przez członków wspólnoty wykraczało poza możności porządkowe prowadzących sklep (zwłaszcza co do spożywania niejako na tyłach budynku), a nie wynikało z zeznań, że sprzedawano alkohol osobom nietrzeźwym, przyczyniając się do pogłębiania problemu. Wobec opisu odczuwanej uciążliwości członkowie wspólnoty i zamieszkujący w niej nie powinni byli przez tyle lat tolerować zjawiska i poprzestać na niewyrażeniu zgody na dalszą sprzedaż alkoholu, unicestwiając możność korzystania z lokalu użytkowego z zaplanowanym zyskiem, lecz - wpierw podjąć kroki prowadzące do wyegzekwowania porządku. Wówczas można byłoby także uzyskać dokładniejsze informacje o zdarzeniach niż w złożonych zeznaniach (weryfikując stopień subiektywnej odczuwalności, zwłaszcza na przestrzeni jakiegoś odcinka czasu w zestawieniu z innymi immisjami, na jakie narażeni są lokatorzy w podobnych miejscach), by ocenić skalę uciążliwości i konieczność sięgnięcia po najdotkliwsze narzędzie, mające zlikwidować problem. Trudno obecnie wyciągać konsekwencje wobec powódki, skoro w ciągu kilku lat funkcjonowania sklepu nie miała możności, by dowiedzieć się i zweryfikować, że uciążliwość jest odbierana jako tak poważna. Dlatego mimo, że sklep ma zakończyć działalność, zasadne było rozpoznanie zaskarżonej uchwały, by stronom umożliwić rozwiązanie nabrzmiałego sporu. Jeżeli powódka zamierza, by w lokalu nadal był sklep i w związku z tym wystąpi o udzielenie przez Wspólnotę zgody na sprzedaż alkoholu, będzie możliwość odniesienia się do oceny dotychczasowej sytuacji, przedstawionej w niniejszej sprawie, by zwrócić uwagę, co należy ważyć przy podejmowaniu decyzji i czy zasadne jest kierowanie się przez Wspólnotę faktami, na które powołała się obecnie. Podkreślić raz jeszcze należy, że przy zauważeniu trudności wskazanych przez Wspólnotę w zakresie tak istotnego prawa jak mir domowy, nie można negować prawa członka wspólnoty do korzystania z lokalu użytkowego poprzez likwidację zakłóceń porządku publicznego – zakazem sprzedaży alkoholu w tym lokalu. Nawet cytowana ustawa tak daleko nie idzie. Skutek ten nie jest wykluczony, ale należy podjąć zwykłe działania, zmierzające do usunięcia problemu, a gdy pozostaną bezskuteczne, w tym przy inercji powódki, wówczas można rozważyć rozwiązanie krańcowe, które będzie prowadzić do poważnego ograniczenia w dysponowaniu lokalem użytkowym, gdyż nie będzie przynosił gwarantowanego przychodu z wynajmu na rzec sieci handlowej.

Wobec powyższego widoczne jest, że odnoszenie się do rzekomo innej motywacji decyzji członków wspólnoty jest zbędne. Podobnie zainteresowanie klienteli spoza Wspólnoty prowadzeniem sklepu na osiedlu jest tylko poboczną informacją w sprawie, choć jednak prowadzi do zastanowienia co do faktycznego zakresu uciążliwości tej placówki na osiedlu. Wydaje się bowiem, że nie ma przyzwolenia społecznego na spożywanie alkoholu na takim terenie, gdzie także inni mieszkańcy, w tym klienci sklepu, dzieci zamieszkałe na osiedlu - byłyby narażone na takie ekscesy.

5. Koszty

Mimo stwierdzenia zasadności powództwa, o kosztach rozstrzygnięto na podstawie art. 102 kpc, kierując się przeświadczeniem, że członkowie Wspólnoty nie kierowali się nieuzasadnionymi intencjami w sprawie, lecz próbowali chronić spokój swego miejsca zamieszkania. Niedobranie właściwych metod nie obciąża ich motywacji, gdyż przebieg postępowania pokazał, że trudno było działać skutecznie (skoro członkowie Wspólnoty poza sprawami własnego codziennego życia, mieli się zaangażować w egzekwowanie spokoju w miejscu zamieszkania). Zdaniem Sądu strony powinny rozważyć mediację w celu wyjaśnienia wszelkich rozbieżności i nieobciążanie Wspólnoty kosztami powinno prowadzić do nieeskalowania sporu, który mimo wydanego orzeczenia pozostaje aktualny wobec względów, jakimi pokierował się Sąd, rozstrzygając o zaskarżonej uchwale.

Na oryginale właściwy podpis

1 Por. wyrok SA Warszawa (...), LEX nr (...)